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GUIA DO COMPRADOR DE IMÓVEIS - PARTE VI

Exigências que o Comprador Deve Fazer
Se o imóvel está pronto, não existe a obrigação legal de o construtor apresentar e arquivar, em Cartório, o processo de incorporação citado como fundamental em negócio envolvendo unidades a construir ou em construção.

Isto não significa, contudo, que o Comprador não deva tomar cuidados elementares. O fato de o imóvel ter existência corpórea (isto é, poder ser visto, medido, visitado etc.), não significa que a unidade imobiliária exista “de direito”, qualidade essencial à aquisição da propriedade.

LEMBRETE 1:

Para que a edificação exista “de direito”, é necessária a existência do seguinte: “Baixa de Construção e Habite-se” da Prefeitura local e Certidão Negativa de Débito (CND), que confirma sua quitação com o INSS. Todos estes documentos devem estar arquivados no Cartório de Registro de Imóveis local.

LEMBRETE 2:

Para que os apartamentos, salas, lojas ou vagas de garagem de um prédio adquiram a existência jurídica de “unidade autônoma”, sujeita à propriedade exclusiva de um Comprador, é preciso registrar em Cartório o instrumento de instituição, especificação e convenção do Condomínio. Este registro deve ser feito no mesmo Cartório de Registro de Imóveis onde foram averbados os documentos referentes à edificação.


LEMBRETE 3:

Em certas ocasiões, surge para o Comprador a oportunidade de compra de imóveis prontos, mas o Vendedor lhe informa que os documentos anteriormente citados ainda se encontram pendentes de registro ou averbação em Cartório. Em situações assim, o Comprador deve exigir cópias autenticadas destes documentos, que demonstrem o encaminhamento dos respectivos originais ao Cartório. São eles que atestam o cumprimento das obrigações legais e contratuais indispensáveis para o Comprador receber a propriedade plena do imóvel e, posteriormente, poder vendê-lo a terceiros.

O Que Saber sobre Áreas Privativas e Comuns de um Imóvel em Condomínio
As descrições das áreas privativas e das áreas comuns de um imóvel pronto devem constar claramente do Contrato. De resto, estas descrições devem reproduzir exatamente o que se encontra registrado no Cartório, tanto na matrícula do Imóvel, como na Convenção de Condomínio.

LEMBRETE 1:

O direito ao uso de área de propriedade comum restrito a um só condômino só tem validade se constar expressamente da Convenção de Condomínio registrada. Neste caso, o Comprador deve verificar qual o “quorum” previsto na Convenção para alteração deste direito.

Outras Providências para Compra à Vista de Imóvel Pronto
Existem casos em que a unidade autônoma de interesse do Comprador está hipotecada ou se situa em prédio hipotecado. Neste caso, se ele acerta com o Vendedor o pagamento de parte do preço do negócio, mediante contratação de financiamento com o mesmo agente financeiro que financiou a construção do edifício tornando-se Devedor Hipotecário em relação àquela unidade, a existência deste vínculo não lhe deve trazer maiores preocupações.
No entanto, caso o comprador adquira um imóvel nestas condições, efetuando seu pagamento apenas com recursos próprios, recomenda-se alguns cuidados para sua maior segurança. Isso porque, havendo hipoteca, o Credor Hipotecário tem o direito de executá-la em caso de o Devedor Hipotecário não quitar a dívida no prazo e modo anteriormente estabelecidos.

LEMBRETE 1:
Existindo hipoteca registrada e interessando-se o Comprador pela aquisição do imóvel sobre o qual recai este vínculo, é aconselhável uma averiguação cuidadosa da situação econômico-financeira do Vendedor. Isso se justifica porque só o Contrato de Compra e Venda com registro no Cartório competente confere ao Comprador direito sobre o imóvel. A hipoteca busca justamente dar garantia ao Agente Financeiro ("Emprestador" do dinheiro para a construção do Edifício) em caso de o Vendedor (Devedor Hipotecário) não quitar a dívida.

Resumo do que Você Deve Sempre Saber

  1. De que empresa estou comprando o imóvel e qual a sua história? O que ela empreendeu até agora? O que está empreendendo?
  1. O empreendimento é a “preço de custo” ou a “preço fechado”?
  2. Qual é a situação jurídica do terreno?
  3. Qual é a situação jurídica do empreendimento?
  4. O projeto está aprovado pela Prefeitura local e registrado no Registro de Imóveis?
  5. Existe financiamento de algum Agente Financeiro? Em qual entidade financeira?
  6. Como é detalhadamente o imóvel (sala, loja, apartamento ou garagem) e/ou a garagem que estou comprando?
  7. A garagem é coberta ou não? É uma unidade autônoma , ou apenas está vinculada à unidade autônoma do edifício?
  8. Qual é a área privativa, a área comum e a total do imóvel segundo a norma brasileira (NBR-12721/92)?
  9. Como é a forma de pagamento de todo o negócio?
  10. Qual o prazo de início das obras e qual a previsão de entrega do imóvel?
  11. Quais os equipamentos condominiais que serão entregues?
  12. Há uma estimativa da taxa do condomínio? Qual seria?
  13. Existe desconto para compra à vista do imóvel? E para o pagamento antecipado de prestações?
  14. Qual o percentual de reajuste do negócio? No caso de financiamento direto pelo vendedor, qual o índice utilizado?
  15. Qual é a incidência diária de sol no imóvel que estou comprando?
  16. Se houver financiamento de Agente Financeiro do SFH ou SBPE, qual a renda e quais os documentos necessários para a sua obtenção?


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