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GUIA DO COMPRADOR DE IMÓVEIS - PARTE V

Cuidados Antes da Assinatura do Contrato
Antes de assinar qualquer documento, o Comprador deve exigir do Construtor-Incorporador a apresentação dos seguintes dados para sua análise:

a)cópia da certidão de registro da Incorporação no Cartório de Registro de Imóveis, solicitando inclusive cópia da Convenção de Condomínio;

b) cópia do projeto arquitetônico da edificação devidamente aprovado pela Prefeitura local, acompanhado da respectiva licença (Alvará) de construção.

c) dados concretos que confirmem a idoneidade moral e a capacidade financeira do Incorporador para concretizar o empreendimento;

d) informações claras e precisas sobre as especificações e o padrão de acabamento do prédio e da unidade autônoma a ser adquirida;

e) informações claras e precisas sobre o regime de construção adotado;

f)dados concretos (numéricos) acerca das áreas privativa, comum e total da unidade autônoma de interesse do comprador, bem como da fração ideal a ela correspondente, calculadas conforme o projeto arquitetônico aprovado e as normas técnicas da ABNT;

g) informações claras e precisas sobre a garagem do edifício, a quantidade de veículos que comportará, forma de utilização e localização das vagas;

h) outras informações que considerar necessárias após o exame dos documentos integrantes do Processo de Incorporação.
Noções Gerais Sobre Hipoteca e Financiamento
Quando o Construtor-Incorporador ergue um prédio e financia parte do custo do empreendimento com recursos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), ocorre o seguinte: por exigência legal, o terreno e as construções nele realizadas são hipotecados a favor do Agente Financeiro que concedeu o empréstimo. Contudo, a existência desta hipoteca não significa que o Construtor-Incorporador se encontra em dificuldades financeiras, pois que, decorre das normas legais instituidoras dos financiamentos habitacionais, que foram criados exatamente como fonte de incentivo à construção de edificações em Condomínio.

Na realidade, a existência de uma hipoteca a favor de Agente Financeiro implica numa garantia extra para o comprador, sob os seguintes aspectos:

a) demonstra que, seguramente, a incorporação do empreendimento está registrada no Cartório de Registro de Imóveis;

b) garante que o andamento da construção está sob a fiscalização do Agente Financeiro, que somente libera o financiamento por partes, na medida em que as etapas da obra são cumpridas pelo Construtor;

c) significa que a ficha cadastral (situação jurídica e econômico-financeira) do Construtor-Incorporador foi aprovada pelo Agente Financeiro antes da concessão do empréstimo e será analisada periodicamente, durante o andamento das obras.

LEMBRETE 1:

Sempre que houver hipoteca do empreendimento, em garantia de financiamento concedido por Agente Financeiro do SFH ou do SBPE, e o Comprador contratar a aquisição da unidade imobiliária com quitação total do seu preço, utilizando recursos próprios, o contrato deve prever as seguintes obrigações do Construtor-Incorporador: obter autorização escrita do credor hipotecário (Agente Financeiro) para o cancelamento da hipoteca registrada, relativamente àquela unidade; averbar esta autorização de cancelamento no Cartório de Registro de Imóveis, arcando com as despesas respectivas.

LEMBRETE 2:

Num caso assim, o Contrato deve mencionar ainda, o prazo para o Construtor-Incorporador cumprir estas obrigações.

Em resumo, o Contrato precisa ser claro o bastante, no sentido de assegurar ao Comprador que a unidade adquirida será liberada da hipoteca antes da data prometida pelo Construtor-Incorporador para a outorga da escritura pública de compra e venda respectiva
Para Que Serve a Comissão de Representantes
Já foi dito que a Comissão de Representantes é o órgão fiscalizador da incorporação. Numa incorporação em que a construção do edifício é submetida ao regime de “administração” ou “a preço de custo”, a Comissão de Representantes assume importância de maior relevo, atribuindo-lhe a lei diversos poderes, que devem ser exercidos de acordo com o que, a este respeito, dispuser o Contrato.

Dentre os poderes conferido pela lei à Comissão de Representantes, destacam-se os seguintes:

a) examinar os balancetes das receitas (contribuições dos condôminos) e das despesas (gastos com e para a construção) do Condomínio dos contratantes da construção do edifício, organizados pelo Construtor, inclusive a documentação respectiva, aprovando-os ou rejeitando-os depois de análise criteriosa, tudo dentro dos princípios éticos e morais que norteiam as práticas contabilmente aceitas;

b) fiscalizar as concorrências relativas às compras dos materiais e à contratação dos serviços necessários às obras de construção do edifício, observando que as especificações e o padrão (alto, normal, baixo) do acabamento informados pelo Construtor por ocasião do registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis devem ser respeitados também pela Comissão de Representantes;

c) fiscalizar a arrecadação das contribuições devidas ao Condomínio pelos condôminos contratantes da construção, assessorando o Construtor na aplicação das penalidades previstas em Contrato, nos casos em que ocorrerem atrasos, e, nos casos de inadimplência, tomar a iniciativa de levar a unidade a leilão, na forma prevista em lei;

d)fiscalizar os gastos realizados pelo Construtor, com e para a construção do edifício, acompanhando a evolução dos mesmos, de acordo com o desenvolvimento físico das obras;

e) acompanhar o andamento das obras, fiscalizando a sua adequação ao projeto aprovado e às especificações e padrão de acabamento informados pelo Construtor por ocasião do registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis.

f)supervisionar a evolução do cronograma físico-financeiro das obras;

g) auxiliar o Construtor na revisão do custo global estimativo das obras, que devem ser feita, pelo menos, de seis em seis meses.
O que é Promessa de Compra e Venda de Imóvel Pronto
Nesta terceira modalidade de Promessa de Compra e Venda aqui abordada, a obrigação do Vendedor é entregar a unidade imobiliária totalmente pronta, dentro do prazo e pelo preço e condições combinados anteriormente com o Comprador, em Contrato assinado.

Do ponto de vista jurídico, a negociação imobiliária que envolve imóvel já pronto é muito mais simples e prática. Ou seja: o Comprador pode verificar "in loco" questões como padrão de acabamento, especificações e características dos materiais e acessórios aplicados na unidade e no prédio, assim como a sua existência "de direito" (registrada em Cartório).


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